A côté des résidences pour les seniors, il existe les Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), autre forme d'investissement possible pour les investisseurs à la recherche non seulement d'une fiscalité attractive - les Ehpad sont éligibles au Censi Bouvard et au remboursement de la TVA -, mais aussi d'un revenu régulier et pérenne. Un secteur plus porteur que celui des seniors valides. « Mais attention, prévient Benjamin Nicaise, PDG de Cerenicimo, l'investisseur doit choisir son placement en fonction du rendement, et surtout pas de la plus-value éventuelle, généralement décevante. »

Selon les projections de l'Insee, les 75 ans et plus seront 11,9 millions en 2060 contre 5,2 millions aujourd'hui. Et les 85 ans et plus passeront de 1,3 à 5,4 millions avec une montée fulgurante des centenaires. A ce rythme, les besoins sont énormes. « Il faudrait 8.000 lits par an alors que le plan Solidarité grand âge n'en prévoit que 5 000 en Ehpad », estime Jean-François Gobertier, le président de GDP Vendôme. L'investisseur n'a donc aucun risque de voir les locataires manquer. Quelques opérateurs - au demeurant peu nombreux -se sont spécialisés sur ce créneau dont l'offre reste relativement confidentielle.

« Les Ehpad sont livrés au compte-gouttes car, s'agissant de résidences médicalisées soumises à des autorisations spécifiques, elles mettent du temps à voir le jour », confirme Jean-François Gobertier. Actuellement, on recense des opérations dans le centre de Grenoble, à Marseille, dans l'agglomération nantaise ou bordelaise, dont les prix oscillent entre 150.000 et 200.000 euros HT pour un investissement équivalant à 40-50 mètres carrés alors que la chambre acquise ne représente bien souvent que la moitié en superficie. « En réalité, l'investisseur achète tout ce qui est utile au résident, c'est-à-dire le logement et l'ensemble des services », explique Jean-François Gobertier.

En outre, compte tenu des normes draconiennes à respecter, le surcoût de construction peut être de l'ordre de 20 %. Malgré tout, le rendement est attractif : de l'ordre de 4,5 à 5 % net, hors fiscalité.

Source: les echos